Erbschein, Erbengemeinschaft, Wert und Steuern - vom Leipziger Makler seit 1996.
Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, muss in einer schwierigen Zeit viel entscheiden: behalten, vermieten oder verkaufen, allein oder gemeinsam mit Geschwistern. Auf dieser Seite finden Sie, was vor dem Verkauf geklärt sein muss, wie eine Erbengemeinschaft zu einer Entscheidung kommt, was die Immobilie wert ist und welche Steuern zu beachten sind. PISA IMMOBILIEN begleitet Verkäufe geerbter Immobilien in Leipzig und im Umland seit 1996, mit einem Ansprechpartner für alle Erben.
Ihr Ansprechpartner beim Verkauf einer geerbten Immobilie
Yves Kongehl
Immobilienmakler
Erben brauchen einen Ansprechpartner, der Bewertung, Unterlagen und Verkauf übernimmt und alle Beteiligten auf dem gleichen Stand hält. Yves Kongehl ist Immobilienmakler bei PISA IMMOBILIEN und begleitet Verkäufe in Leipzig und im Umland. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Das Wichtigste in Kürze
Einschätzung vor Ort, keine Verpflichtung. Wir melden uns innerhalb eines Werktags.
Verkaufen kann nur, wer sein Erbe nachweisen kann. Gibt es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, genügt dem Grundbuchamt in der Regel diese Urkunde zusammen mit dem Protokoll über die Eröffnung durch das Nachlassgericht. Gibt es nur ein handschriftliches Testament oder gar keines, brauchen Sie einen Erbschein. Er wird beim Nachlassgericht beantragt, das ist das Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen, in Leipzig also das Amtsgericht Leipzig.
Mit dem Erbnachweis wird das Grundbuch berichtigt: Statt des Verstorbenen stehen dann die Erben als Eigentümer im Grundbuch. Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, erhebt das Grundbuchamt dafür keine Gebühr. Ob die Erben vor dem Verkauf eingetragen sein müssen, klärt der Notar im Einzelfall; den Erbnachweis braucht er in jedem Fall.
Ist ein Testamentsvollstrecker eingesetzt, ist in der Regel er für den Verkauf zuständig, nicht die Erben.
Erben mehrere Personen, gehört ihnen die Immobilie gemeinsam. Verkaufen können sie nur zusammen; ein Erbe allein kann weder den Kaufvertrag unterschreiben noch den Preis festlegen. Das ist der häufigste Grund, warum der Verkauf geerbter Immobilien ins Stocken gerät. Vier Wege führen aus der Erbengemeinschaft heraus.
Er zahlt die anderen aus und wird Alleineigentümer. Dafür braucht es einen Wert, den alle akzeptieren, und einen notariellen Vertrag.
Alle Erben verkaufen zusammen und teilen den Erlös nach ihren Erbquoten. Meist der Weg mit dem besten Preis.
Ein Erbe verkauft seinen Anteil am Nachlass per Notarvertrag. Die übrigen Erben haben ein Vorkaufsrecht und können innerhalb von zwei Monaten eintreten.
Ein Erbe kann die Versteigerung beim Amtsgericht beantragen, wenn keine Einigung gelingt. Das dauert und bringt meist weniger als ein geordneter Verkauf.
Was einer Einigung am meisten hilft, ist ein Wert, den alle nachvollziehen können. Wir bewerten die Immobilie vor Ort, erklären allen Erben das Ergebnis und sind beim Verkauf der eine Ansprechpartner für alle, auch wenn die Erben in verschiedenen Städten wohnen.
Im Erbfall wird der Wert für zwei verschiedene Zwecke gebraucht. Für die Entscheidung der Erben und für den Verkauf genügt eine Markteinschätzung: Wir bewerten das Haus oder die Wohnung vor Ort mit den Kaufpreisen, die in Leipzig tatsächlich gezahlt wurden, und mit den Daten unseres Marktberichts. Das ist kostenlos und verpflichtet zu nichts.
Für das Finanzamt ist etwas anderes maßgeblich. Es setzt für die Erbschaftsteuer einen Wert nach dem Bewertungsgesetz an. Halten Sie diesen Wert für zu hoch, können Sie einen niedrigeren Wert mit einem Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen nachweisen. Ein solches Gutachten kann auch nötig sein, wenn Erben sich vor Gericht über den Wert streiten. Den Unterschied zwischen Bewertung und Gutachten erklären wir auf der Seite Immobilienbewertung in Leipzig
Was Häuser und Wohnungen in Leipzig kosten: Immobilienpreise Leipzig 2026
Spekulationsfrist: Wer erbt, übernimmt die Besitzzeit des Verstorbenen. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Liegt sein Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein, es sei denn, die Immobilie wurde im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Ob das in Ihrem Fall zutrifft, prüft Ihr Steuerberater.
Erbschaftsteuer: Sie fällt nur an, wenn der Wert des Erbes die Freibeträge übersteigt: 500.000 Euro für Ehe- und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder, in der Regel 200.000 Euro für Enkel. Wer das Elternhaus erbt, selbst einzieht und es deshalb steuerfrei erhalten hat, verliert diese Befreiung in der Regel, wenn er die Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft oder auszieht. Sprechen Sie vor einem Verkauf in diesem Fall mit Ihrem Steuerberater.
Dies ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Wir nennen Ihnen die Eckdaten, die Berechnung gehört zum Steuerberater.
Tragen Sie Verkaufspreis, Provisionssatz, Restschuld und als Kaufdatum das Datum ein, an dem der Verstorbene die Immobilie gekauft hat. Der Rechner zeigt Ihre Verkaufskosten, den verbleibenden Erlös in der Größenordnung und, ob die Zehnjahresfrist noch läuft.
Quelle: PISA-Marktbericht 2026 Miete (Datenjahr 2025) und PISA-Marktbericht 2025 (Kaufjahr 2024). Stand: September 2026. Marktbericht anfordern
Nicht jede geerbte Immobilie muss verkauft werden. Eine vermietete Wohnung kann Einnahmen bringen, ein Haus kann von einem der Erben selbst bewohnt werden. Vermieten heißt aber auch: Verwaltung, Instandhaltung und bei einer Erbengemeinschaft gemeinsame Entscheidungen über Jahre. Der Rechner hilft, beide Wege in Zahlen zu vergleichen.
Quelle: PISA-Marktbericht 2026 Miete (Datenjahr 2025) und PISA-Marktbericht 2025 (Kaufjahr 2024). Stand: September 2026. Marktbericht anfordern
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Wie lange der Verkauf dauert, hängt vor allem davon ab, wie schnell der Erbnachweis vorliegt und wie rasch sich die Erben einigen. Einen realistischen Zeitplan besprechen wir im Erstgespräch.
Der Mietvertrag geht mit dem Erbfall auf die Erben über und beim Verkauf auf den Käufer. Vermietete Wohnungen kaufen meist Kapitalanleger; wichtig für den Preis sind Miete, Mietvertrag und bei Eigentumswohnungen Hausgeld und Protokolle der Eigentümerversammlung. Mehr dazu auf der Seite Wohnung verkaufen in Leipzig
Oft steht das Elternhaus noch voll eingerichtet. Ob vor dem Verkauf geräumt wird oder ob Käufer Teile übernehmen, besprechen wir mit Ihnen. Für Fotos und Besichtigungen hilft ein aufgeräumter Zustand; große Renovierungen lohnen sich vor dem Verkauf selten.
Sie müssen nicht für jeden Schritt anreisen. Wir sind vor Ort, führen Besichtigungen, halten alle Erben auf dem gleichen Stand und stimmen den Notartermin so ab, dass möglichst wenige Wege nötig sind. Mehr zum Verkauf in besonderen Lebenslagen: Immobilie verkaufen in Leipzig
Seit 1996 begleiten wir Verkäufe in Leipzig und im Umland. FOCUS zeichnet PISA IMMOBILIEN seit 2015 als TOP Immobilienmakler aus, BELLEVUE seit 2018 als Best Property Agent; wir sind ImmoScout24 Gold-Partner und Mitglied im Immobilienverband IVD. Gerade beim Verkauf einer geerbten Immobilie zählt, dass alle Beteiligten einem Ansprechpartner vertrauen können.
„Timo Pinder und sein Team sind für uns zuverlässige, seriöse und effizient arbeitende Partner, mit denen wir jederzeit pragmatische Komplettlösungen erzielen."
Till Vosberg, Rechtsanwalt und Partner, Aderhold Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
„PISA IMMOBILIEN arbeitet hoch professionell und mit einer hohen Marktdurchdringung. Der IVD hat mit diesem Immobilienmaklerbüro ein sehr geschätztes Mitglied in seinen Reihen."
Karl-Heinz Weiss, Regionalvorsitzender Immobilienverband Deutschland
Weitere Stimmen und Projekte: Alle Referenzen ansehen
Verkauf, Vermietung und Verwaltung in der Stadt und im Umland, seit 30 Jahren.
Wir halten alle Beteiligten auf dem gleichen Stand, auch wenn die Erben in verschiedenen Städten wohnen.
Eine nachvollziehbare Preisspanne aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen, die alle Erben verstehen.
Marktbericht seit 2016 mit der Dualen Hochschule Sachsen, 2026 auch mit dem Institut für immobilienwirtschaftliche Studien.
FOCUS TOP Immobilienmakler 2015-2026 und BELLEVUE Best Property Agent 2018-2026.
ImmoScout24 Gold-Partner und Mitglied im IVD.
Yves Kongehl
Immobilienmakler
0341 91 35 811
Susann Pohle
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Timo Pinder
Geschäftsführer
0341 91 35 80
Büro 0341 91 35 811 · Mobil 0160 91693966 · info@pisa-immobilien.de
Wir melden uns innerhalb eines Werktags.
Sie überlegen, Ihre Wohnung, Ihr Haus oder Mehrfamilienhaus zu verkaufen? Hinterlassen Sie uns Ihre Nummer - wir rufen Sie zurück, besprechen Objekt und Lage und sagen Ihnen, womit Sie am Leipziger Markt realistisch rechnen können. Unverbindlich und kostenfrei.
Sobald Sie Ihr Erbe nachweisen können, meist mit Erbschein oder notariellem Testament samt Eröffnungsprotokoll. In einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen. Die Bewertung und die Vorbereitung des Verkaufs können schon beginnen, während der Erbschein noch beantragt ist.
Das hängt von Ihrer Lage ab. Für einen schnellen Verkauf sprechen laufende Kosten, Leerstand und Streit in der Erbengemeinschaft. Dagegen sprechen eine noch laufende Spekulationsfrist oder eine steuerfreie Übernahme des Elternhauses, die beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren entfallen kann. Lassen Sie beides vorher prüfen.
Einkommensteuer fällt nur an, wenn der Erblasser die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft hat und keine Ausnahme wegen Eigennutzung greift; seine Besitzzeit zählt für Sie mit. Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Wert des Erbes und den Freibeträgen, nicht nach dem Verkauf. Keine Steuerberatung, im Zweifel fragen Sie Ihren Steuerberater.
Für die Einigung unter den Erben und für den Verkauf genügt eine Markteinschätzung, die wir kostenlos vor Ort erstellen. Das Finanzamt setzt für die Erbschaftsteuer einen eigenen Wert an; einen niedrigeren Wert können Sie mit einem Gutachten eines Sachverständigen nachweisen.
Dann kann jeder Erbe die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Sie dauert lange, kostet Gebühren und bringt meist weniger als ein geordneter Verkauf. Oft hilft vorher ein neutraler Wert, den alle nachvollziehen können, oder der Verkauf eines einzelnen Erbteils.
Ja. Ein Erbe kann seinen Anteil am gesamten Nachlass per Notarvertrag verkaufen, nicht aber einen Anteil nur an der Immobilie. Die übrigen Erben haben ein Vorkaufsrecht und können innerhalb von zwei Monaten zu denselben Bedingungen kaufen.
Wie bei jedem Verkauf: Die Provision vereinbaren wir vorab schriftlich, beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an private Käufer teilen sich Verkäufer und Käufer sie je zur Hälfte. Dazu kommen Erbschein oder Testamentseröffnung, Energieausweis und Unterlagen. Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer.
Über diese Seite. Herausgeber: PISA IMMOBILIENMANAGEMENT GmbH & Co. KG, Grassistraße 20, 04107 Leipzig. Die Angaben zu Erbrecht und Steuern erklären die Grundlagen und ersetzen keine Beratung durch Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Stand: 02.11.2026. Fragen zum Inhalt: info@pisa-immobilien.de.
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